韓国政府の「安心借換ローン」が低調

韓国政府が庶民の住宅ローンの利子負担を軽減するために施行した「第3次安心借換ローン」が素通りされている。

金融当局が金利市場の見通しと借主の需要をきちんと把握できず失敗に終わった形で、銀行圏では「予見された失敗だった」との苦言が出ている。

「予見された失敗」消化率１２％

韓国住宅金融公社（HF）によると、今月11日現在で、第3次安心借換ローンの累積受付実績は3万19件で、実行された金額は2兆9098億ウォンだ。

第3次安心借換ローンの総供給規模は25兆ウォンだが、今月17日の受付申請の締め切りを目前にして、88%ほどが未消化のまま残った。

安心借換ローンは、第1・2金融圏で扱われた変動金利または準固定（混合型）金利の住宅担保融資を最低年3.7%の金利で、長期・固定金利・分割返済商品に乗り換えられる政策モーゲージ商品だ。

政府は低金利基調が長期間続いた中、新型コロナ事態で民間負債が増えた状況で、金利が急激に上昇すると、庶民・脆弱階層の利子負担軽減を目的として、昨年9月に庶民優遇型の第3次安心借換ローンの供給を開始した。

第3次安心借換ローンの1日当たり受付規模は、開始5日目までは2000億ウォン台を記録したものの、その後は1000億ウォン台に落ちた。

初日の9月15日には2386億ウォン（2406件）が申請され、6日目（9月23日）には1269億ウォン（1464件）となり、申請締め切りの1週間前の11日は1994億ウォン（1528件）にとどまった。

第3次安心借換ローンが振るわなかった最大の理由としては、これまでにない急な基準金利の引き上げが挙げられる。

今年の初めから金利が急速に上がったため、政府が提供する第3次安心借換ローンの金利水準は以前より高い方だが、今後、金利がどこまで上がるか予測が難しく、固定金利に乗り換えることでどれだけのメリットを得られるか、借り手が判断しにくい状況だからだ。

今回の安心借換ローン申請要件の一つである「4億ウォン以下の住宅価格」も、首都圏に住宅を保有している借り手の利用を妨げたとの分析がある。

KB不動産によると、先月基準で3分位（40～60%）の全国住宅売買平均価格は4億3894万ウォンだ。全国で売買価格が4億ウォン未満の住宅が半分にも満たないという意味だ。

銀行圏の関係者は「第3次安心借換ローンは過度に厳しい資格要件のため、業績が低調になると予見されたが、動きの激しい金利市場の状況まで加わり、第1・2次と比べて消化率が半分にも満たない状況だ」とし、「当局が需要予測を完全に誤った」と述べた。

金融委員会は、第3次安心借換ローンの申請規模が供給額（25兆ウォン）にはるかに満たないため、要件を緩和して2次申請受付を開始する方案を検討している。銀行圏では、対象となる住宅価格が4億ウォン以下から6億ウォン以下に拡大されると見ている。

銀行圏の関係者は「今回の安心借換ローンの消化率はあまりにも低すぎるので、2次受付を考えざるを得ないのだろう」とし、「対象を広げるために対象住宅価格要件を緩和するはずだが、その場合、他の政策住宅ローンの借主との間で逆差別が生じる問題点が発生する可能性がある」と指摘した。

2004年に導入された住宅ローンは6億ウォン以下の住宅を対象に、韓国住宅金融公社が供給する長期・固定金利・分割返済の担保ローンだ。今月基準、適用金利は年4.15～4.55%で、第3次安心借換ローン金利（年3.7～4.0%）より高くなっている。

アン・ソユン記者